Toplu yaşam alanları olan apartmanlarda düzen ve huzurun temin edilmesi son derece önemlidir. Kat maliklerinin oturmuş oldukları dairelerle beraber binanın genel sorumluluğu, daha önceden belirlenmiş olan yöneticidedir. Bina içerisinin ve çevresinin genel anlamda düzeni ve temizliği yöneticinin sorumluluk alanı içindedir. Diğer yandan giderlerin takibini üstlenmek de bu kişilerin en kritik yasal görevleri arasında sıralanabilir.

Apartman yöneticileri genellikle, çoğunluğun onayını alan, deneyimli ve güvenilir kişilerden oluşmalıdır. Apartman yönetimi ile alakalı tüm süreçleri şeffaf bir şekilde paylaşabilmesi, yöneticilere olan güveni pekiştirmektedir. Apartman yöneticiliği için özel bir yaş ya da cinsiyet ayrımı söz konusu değildir. Bu içeriğimizde “Apartman yöneticisi nedir?” ve “Apartman yöneticisinin temel sorumlulukları nelerdir?” gibi sorulara yanıtlar aramaya çalıştık.

Apartman Yöneticisi Nedir?

Apartman yöneticisi, kat maliklerinden aldığı yetkiyle; bina sorunlarına çözüm üretme, binaya dair temel konularda karar verme, giderlerin takibini yapma ve bunları belgelendirme gibi görevleri olan kişileri ifade eder. Apartman içerisinde gerçekleşen arızalar, teknik sorunlar, fatura ödemeleri, aidatlar, toplantıları, bu kişilerin inisiyatifi ile gerçekleşebilmektedir. Bazı apartmanlarda yöneticiler söz konusu görevlerde esneklikler yaratabilir. Örneğin toplantı alma sıklığı, her apartmanda birbirinden farklı olabilmektedir.

Kimi apartmanlarda aylık toplantılar gerçekleşirken kimi yöneticiler senelik olarak toplantı almayı uygun bulabilir. Aynı şekilde temizlik, arıza ve aidat gibi konularda da nasıl bir düzen oluşturulacağı, yönetici ve kat malikleri arasında çözümlenir. Apartman yöneticilerinin özellikle arıza ve benzer durumlarda kanunen nasıl hareket edilmesi gerektiğini iyi bilmesi gerekir. Örneğin kiradan düşülmesi gereken masrafların neler olduğu, kiracıların temel hakları veya güncel yönetici kanununun hangi maddeleri kapsadığı kapsamlı şekilde bilinmelidir.

Apartman yöneticileri kat malikleri tarafından oy birliği sonucunda seçilir. Söz konusu gayrimenkul eğer sekiz ve daha fazla bölümden meydana geliyorsa, bu durumda bir yöneticinin atanması kanunen zorunludur. Bu arada sekiz veya daha çok bölümden oluşan gayrimenkul eğer tek bir kişiye aitse, bu durumda söz konusu kişi kanunen otomatik olarak yönetici kabul edilir. Apartman yöneticisinin varlığı, apartman içindeki düzenin sağlanması adına çok önemlidir. Çünkü yöneticiler, var olan tüm sorunluluk alanlarını düzenli olarak denetler.

Yöneticilerin üstlendiği görevler, Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından detaylı şekilde belirlenmiştir. Özel bir sözleşme söz konusu değilse bu kanunda belirtilen maddeler referans alınır. Gelin şimdi dilerseniz yöneticinin görevleri ve sorumluluk alanlarına daha yakından bakalım.

Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?

Apartman yönetimi kapsamında temel olarak bir yönetici ve bir kurul söz konusudur. Kurulun aldığı kararlar, pratikte yönetici tarafından işleme konulmak zorundadır. Diğer yandan yöneticiler, gelir ve gider kalemlerinden de bizzat sorumlu olan kişilerdir. Özellikle gider kalemlerinin detaylı olarak belgelenmesi çok önemli bir konudur. İleride olası çözümsüzlüklerde bu belgeler referans olarak kabul görecektir. Bu arada apartman yöneticilerine olası anlaşmazlıklarda da başvurulur. Bu anlamda yöneticilerin arabuluculuk konusunda da üstlendiği roller bulunur.

Yöneticiler, anlaşmazlıkları giderirken bunu hem adil ve apartmanın genel kuralları çerçevesinde gerçekleştirmelidir. Toplantı kararlarından borç ve aidatlara kadar birçok konu apartman yöneticisinin görevleri arasında kendine yer bulur. Apartman yöneticisinin genel görevlerini maddeler halinde sıralayalım:

• Apartman yöneticileri, ilgili gayrimenkulün temiz olmasından sorumludur.
• Faturaların zamanında yatırılmasına dair takibi sağlamalıdır.
• Aidatları mutlak suretle düzenli olarak toplamalıdır.
• Gayrimenkul yapının tamamen yapısına uygun şekilde kullanılmasına öncülük etmelidir. Apartmanın iç ve dış yapısını korumak adına gerekli bakım/onarım işlemlerini üstlenmelidir.
• Gayrimenkulün sigorta işlemlerini senelik olarak takip etmelidir.
• Kat malikleri tarafından oluşturulan kararları uygulamalıdır.
• Asansör/kalorifer bakım ve onarımı, genel temizlik gibi konularda bir planlama oluşturmak. Oluşan borçları, kat maliklerinden toplanan paralar neticesinde ödemek.
• Bağımsız bölümlere dair kiraların toplanmasını sağlamak.
• Borç yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibi yaptırmak ya da dava açmak.
• Toplanan nakdi miktarları ya da avansları bir bankada apartman yöneticisi unvanıyla yatırmak.
• Kat maliklerini, apartmanı ilgilendiren özel konularda bilgilendirmek ya da çeşitli kararlar almak adına toplantılar düzenlemek. Toplantıyı yönetmek ve elde edilen sonuçları bildirmek, belli bir takvim planlaması içinde uygulamak.

Kat malikleri tarafından seçilen apartman yöneticileri, Kat Malikleri Kurulu’nun hükmü neticesinde apartmanı yönetir. Yönetici, kurul tüzüğüne aykırı bir şekilde kararlar almaya başlarsa ve kurulun uyarılarına rağmen bu tavrını sürdürüyorsa, kat maliklerinin onayı neticesinden görevinden men edilebilmektedir.

Apartman Yöneticisinin Hakları Nelerdir?

Hangi ölçekte olursa olsun bir apartmanı yönetmek, ciddi bir sorumluluk gerektirir. Her ne kadar basit gibi görünse de esasen apartman yöneticilerinin sorumluluk alanları oldukça geniştir.  Bazı kat malikleri, ev kiralarken yönetici profillerine de dikkat edebilmektedir. Bilindiği üzere sahibinden kiralık daire ilanları zaman zaman bizzat yöneticiler tarafından da verilebilir. Yöneticilerin kanun gereğince, kurulun aldığı kararları sorunsuz bir şekilde uygulaması gerekir.

Apartmanda düzeni ve huzur ortamını inşa etmek adına önemli bir rol üstelenen yöneticiler, bu sorumluluklarının karşılılığı olarak belli konulardan muaf kılınmıştır. Neticede apartman yöneticiliği belli bir ücret karşılığında yapılmaz. Yöneticilere bu işi yapmalarını teşvik edecek bir ücretten söz edemeyiz. Fakat apartman yöneticiliği görevini üstlenen kişiler, bina için yapılan bazı masraflardan resmi düzeyde muaf tutulur. Örneğin asansör bakım ücreti, merdiven temizliği ücreti ya da benzer rutin ücretler, yöneticiler dışındaki kat maliklerinden alınır.

Bu tip muafiyetler, söz konusu görevlerin ve ortaya konulan emeğin bir tür karşılığı olarak kabul görür. Bütün kat malikleri de zaten bir yöneticiyi seçerken bu detayı bilirler. Bu nedenle söz konusu muafiyete karşı yapılacak itirazlar hükümsüzdür. Zira bu detay, Kat Mülkiyeti Kanunu içerisinde de ifade edilmiştir.

Bu arada kat malikleri kendi sorumluluklarındaki borçları uygun zamanda ödemezse, yöneticiler herhangi bir tazminat ödemeksizin kendi sözleşmesini feshedip yöneticilikten çekilebilir. Bu durumda uğramış olduğu maddi zararları tazmin etmek adına kanuni hakkını kullanabilir.

Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman yöneticisini seçmek, kat maliklerinin demokratik yönelimleriyle doğru orantılıdır. Yönetici uygulama noktasında önemli bir rol üstlense de tüm bu sürecin merkezinde kat malikleri ve onlardan oluşan kurul vardır. Neticede yönetici, kurulun belirlediği kuralları uygulamakla mükelleftir. Apartman yönetimine dair toplantıların senede en az bir defa yapılması gerekir. Özel durumların oluşması durumunda bu sayı daha da artış göstermelidir.

Eğer özel bir tarih saptanmamışsa toplantılar yılın ilk ayında gerçekleşir. Apartman yöneticisi de işte tam olarak bu toplantılar neticesinde seçilmektedir. Elbette eski apartman yöneticilerinin de yeniden seçime dahil olma hakkı bulunur. Apartman yöneticisinin nasıl seçilmesi gerektiğine dair detaylar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Seçimde gönüllü olan kişiler adaylıklarını belirtiyor. Kimi durumlarda yönetici olmasını istenen kişi ön plana çıkarılabilir. Gönüllü olan adaylar arasından bir kişi oy çokluğu ile bu hakkı elde eder.

Oylamanın açık ya da kapalı bir şekilde yapılacağı konusunda inisiyatif kuruldadır. Bu arada özellikle de son senelerde profesyonel apartman yöneticiliği şeklinde bir meslek grubu ortaya çıkmıştır. Kimi apartmanlarda doğrudan böyle bir tercih de yapılabilmektedir. Bu durumda dışarıdan bir profesyonel yönetici, bina yönetimini üstlenir. Bu tarz kişileri mevzuata hakimliği ve deneyimleri, önemli bir avantaj sağlar. Fakat böyle bir seçim yapılsa bile mutlaka kat malikleri denetleyici olmaya devam etmelidir.

Apartman Yöneticisinin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler

Apartman yöneticilerinin, görevde oldukları süreler boyunca tutmak zorunda oldukları bazı defterler bulunur. Bu defterleri karar ile gelir/gider defterleri olarak ayırmak mümkündür. Eğer yönetim ilk kez kurulacaksa karar defterine numaralar verilir ve bu noterden onaylattırılır. Noterden onaylanmaması durumunda ise defterlerin herhangi bir hükmü bulunmaz.

Kat maliklerinin hazır bulunduğu toplantılarda alınmış olan tüm apartman kararları bu defterlere en ince ayrıntısına kadar işlenmelidir. Ayrıca katılımcılar bu deftere imza atarak alınan kararları onaylamış olur. Apartman yöneticisi diğer yandan kira, aidat ya da avanslara dair işlemleri de defterine işlemekle yükümlüdür.

Satılık ve kiralık gayrimenkul ilanlarının yanında emlak sektörüne dair spesifik konularda bilgi sahibi olmak için hepsiemlak platformunu yakından takip edebilirsiniz.

Kaynak 

www.hepsiemlak.com